Raccolta di notizie: tram

Oct 28, 2023

Sono d'accordo con Glenn sul fatto che Bellevue dovrebbe essere preoccupato. Personalmente penso che Bellevue abbia anticipato i suoi sci con i suoi piani di sviluppo e le entrate previste nella sua corsa per sostituire Seattle come centro regionale. Proprio come la decantata Bellevue School Dist. sta chiudendo le scuole elementari a causa del deficit di bilancio dovuto alla perdita di studenti, penso che Bellevue City dovrà ridurre le sue spese basate su costruzioni future che in questo momento sono improbabili.

Le differenze sono che Bellevue ha un'area commerciale molto vivace, dai grandi magazzini al Bellevue Mall, la maggior parte con parcheggio gratuito, le spese pro capite di Bellevue sono molto inferiori rispetto a Seattle e la perdita di Bellevue non riguarderà tanto le torri di uffici esistenti ma quelle future pianificate. Sviluppi pianificati a East Main, Wilburton e The Spring Dist. Mi è sempre sembrato ottimista, ma ora penso che siano per lo più rinviati, e molti dovranno essere ripensati, e immagino che gli investitori lo stiano facendo proprio adesso.

È stato un peccato che abbiano costruito l'East Link dove la gente non spera di produrre quel trasporto passeggeri con un nuovo sviluppo, anche se all'epoca tutti, compresa la città di Bellevue, pensavano che Bellevue sarebbe stata la prossima New York e tutti si sarebbero arricchiti.

Sono d'accordo che potresti aver ridotto leggermente le conseguenze sulle entrate fiscali per Seattle. È vero che il centro della città generava circa 2/3 delle entrate fiscali di Seattle prima della pandemia, ma il WFH avrà impatti diversi sulle entrate:

1. Imposta B&O. L'imposta sulle imprese e sull'occupazione è un'imposta sulle entrate lorde delle imprese. Questa è la più grande fonte di entrate fiscali e si prevede che diminuirà maggiormente o sarà riassegnata ad altre città.

2. Imposta sulle vendite. Ciò deriva dagli acquisti aziendali perché l'imposta sulle vendite è assegnata al punto di acquisto, dai pendolari che fanno acquisti e pasti (e il commercio del pranzo è fondamentale per la maggior parte dei ristoranti per fornire ore sufficienti al personale), e soprattutto dall'imposta sulle vendite sulle nuove costruzioni perché un nuovo ufficio la torre può costare cento milioni di dollari. Il problema di Seattle oggi è che non ha una fonte fiscale al dettaglio di riserva come Bellevue.

3. Imposta REET. Questa è l'accisa immobiliare che viene applicata a qualsiasi vendita di proprietà. La vendita di grandi torri per uffici genera una notevole imposta REET.

4. Imposte pro capite. Seattle ha tasse che tassano il personale e i dipendenti altamente retribuiti che guadagnano oltre 400 milioni di dollari all’anno.

5. Tasse di parcheggio. La Seattle pre-pandemica ha addebitato una tassa di parcheggio del 10% che è aumentata, credo, al 15%, il che ha portato un bel po' di entrate destinate all'SDOT.

6. Tasse sui servizi. Il costo dei servizi stessi deve corrispondere al costo di produzione e deve essere speso per i servizi, ma le tasse aggiuntive sui servizi sono una fonte di entrate molto ampia per le città e hanno poche restrizioni sul loro utilizzo.

7. Imposta sulla proprietà. In realtà, ciò non avrà quasi alcun impatto sulla città di Seattle, ad eccezione della perdita di nuove costruzioni che sono esenti dal limite massimo della tassa. Una città ha un prelievo fiscale sulla proprietà, che è limitato ad eccezione degli aumenti annuali dell'1% a meno che gli elettori non votino per aumentare il prelievo. Il prelievo totale, che non aumenta o diminuisce in base al costo di gestione di una città, è lo stesso indipendentemente dal fatto che i valori delle proprietà aumentino o diminuiscano, viene quindi ripartito tra tutte le proprietà in base alle valutazioni. Se alcune proprietà salgono e altre scendono.

La mia ipotesi è che ci saranno molti appelli da parte dei proprietari di torri per uffici e di altri proprietari di immobili in centro per abbassare il valore delle loro proprietà a fini fiscali (Bellevue non avrà così tanti appelli perché gran parte della proprietà non è ancora stata sviluppata e quindi il suo valore non è aumentato. è aumentato). Tuttavia, il gettito totale dei prelievi per Seattle rimane lo stesso. Il calo delle valutazioni per gli edifici del centro viene semplicemente riallocato su altre proprietà a Seattle fino a quando l’imposta – più 1% annuo – non viene realizzata perché il costo per gestire una città non diminuisce perché i valori delle proprietà diminuiscono, proprio come nel 2008, quando i proprietari di immobili si chiedevano perché la loro tassa sulla proprietà è rimasta la stessa quando il valore della loro proprietà è diminuito, o nel 2020 quando i valori delle proprietà sono aumentati vertiginosamente ma l’imposta sulla proprietà è rimasta la stessa, ad eccezione delle imposte approvate dagli elettori.